人口が減少している日本。
この様な状態では国内の不動産価格はよほどの地域でない限りは、なかなか上がらず投資用の物件が活況することはありません。
一方で海外に目を向けると、かつての高度経済成長期の日本の様に勢いのある国はまだまだあります。
人口が増加している国や平均年齢が若い国は成長し不動産価格も上がります。
その為、海外の不動産投資に目を向ける方も珍しくはなくなりました。
実際に海外不動産投資で成功をしている方も年月を重ねるごとに増えてきた様子です。
その反面で安易に着手して失敗したり詐欺に遭う方も同時に増加しています。
今回はわたくしにお問い合わせが実際にあった海外不動産投資の失敗事例や詐欺事例を紹介します。
【海外不動産投資の失敗事例】
①不当な仲介料の上乗せ
海外の不動産は現地に行って自分で交渉すれば実は実際に購入することが出来ます。
その場合は間に代理人や仲介業者がいないので現地価格です。
これを日本人向けに販売する悪徳業者は現地価格に多額の仲介料を上乗せし（非道いところは５割も）て販売している業者があります。
悲しい現実ですがその実態はほとんどが「日本人を騙す日本人の悪徳業者」です。
悪徳業者は国内で勉強会やセミナーを開催した後に「現地視察ツアー」等と称してツアー企画をし物件の購入を促します。
これは実際にあった事例ですが悪徳仲介業者は出資者が不動産投資の素人だと分かると 「もうこんな物件は出てこない」、「来年は地域一帯が開発されて地価が暴騰する」等と言葉巧みに出資を促します。
出資者は仲介業者を信じきって現地価格に相当な仲介料を上乗せされていることにも気づかず「この機会を逃すと機会損失だ！」 と鼻息が荒くなって大きな金額をいとも容易く仲介業者に支払ってしまうのです。
少し時間が経って専門家に相談した際に不動産の稼働状況を計算すると、取得金額が高いことで利回りが非常に悪く投資するに見合っていない状態でした。
後々になり物件価格を調べてみると現地価格では約600万円に対し仲介手数料を400万円も上乗せされて1000万円以上を支払っていたことが分かります。
「開発が予定されている」という話もデタラメで不動産価格が上がることもありませんでした。
英語の話せない日本人投資家にとって 書類の手続きや通訳として間に入ってくれる仲介業者は「助かる」と思う方もいることでしょう。
しかし、内訳として仲介料がいくらなのか？ その仲介料が妥当なものか？ など比較や判断が必要です。
②建物に関するトラブルが絶えない
「投資用不動産をプレビルドで購入する話が進んで工事の進捗状況が楽しみ」 というものの建物がいつまで経っても建たない・建設予定が2年遅れ・業者が急に連絡が取れなくなった…etc
など日本では考えられないことが海外では平気で起こります。
事前に管理会社やデベロッパーをしっかりと調査しないと、そのしっぺ返しは自分に返ってきます。
他には施工が雑で老朽化が早く進む・毎年必ず修繕箇所が出てくる… などによる突貫工事によって修繕費がかさみ、利回りに大きく影響することもあります。
新興国の不動産投資には特に気をつけましょう。
知見や経験のある方が絶対に手を付けない物件でも、素人目には良く見えてしまうことは少なくありません。
出資をしたものの毎年赤字を垂れ流して「やめておけばよかった」と後悔する人が後を断ちません。
口説い様ですが多少のコストは発生しても、事前にその道のプロを見つけて意見を聞くことが得策です。
③入居者が全く集まらない
海外の不動産投資で最も注意しなければいけないのが「客付」です。
物件を購入したはいいが転売しようにも売れない。 貸したくても貸せない。 といった話が非常に多く入ってきます。
客付けは通常ならば現地の管理会社が行うものですが、事前に交渉段階でしっかりと話を詰めておくことが大切です。
下手すると自分で客付けを行わなければいけないことにもなりかねません。
仲介業者を選定するのも大切ですが管理会社もしっかりと仕事をしてくれるのか目利きをすることが大切です。
このポイントで失敗する方のほとんどが 「業者に勧められた物件を購入さえすれば、自動的に入居者が入るものだと思っていた」 この様な甘い考えを持っています。
入居者に関してですが、基本的には日本の不動産投資同様に 価格や立地、需要と供給のバランスといった本質を押さえていなければ その後の転売や賃貸も厳しいものです。
なぜならば急速に発展する新興国では1、2年で街の環境は大きく変化します。
次々と魅力的なショッピングモールやコンドミニアムが誕生します。
購入した物件がどんどんと周りの環境に置いてきぼりになりかねないです。
しっかりと地域性を理解することも外すことの出来ないポイントです。
決して販売業者からは語られない現地の裏事情は必ずあります。
直接、現地に出向いて見聞きし人々の雰囲気を体感したことで得るものは大きいです。
海外では国内以上にシビアに需要を見極めることが大切です。
【実際にあった相談：海外不動産投資の詐欺事例】
最後にサイト経由で私のもとに実際に相談があった海外不動産投資の詐欺事例を紹介します。
（相談者からは了解をもらって掲載してます）
『フィリピンの不動産仲介業者を通じて1150万円を支払い海外不動産を購入しました。
以後はその不動産仲介業者に物件を管理してもらう様になっていましたが、2年が経っても登記すらされない始末です。
つい先日に不動産売主の代理人がお金を持ち逃げしたと不動産仲介業者から連絡が入りました。
聞くところによると不動産の売買契約自体も売主は知らず、お金を持ち逃げした代理人が話を勝手に進めていた様です。
そこで不動産仲介業者は
「売主と話はしたが不動産は売ってもいいと言っています。不動産売買のお金は迷惑をかけた分、自社が払いますが、登記費用は負担して欲しい」
と言われやむを得ず同意しました。
後日、連絡が入り登記費用200万円を入れれば売買契約が出来ると連絡が入りましたが、断りました。
どうすれば良いか分からず悩んでいます。』
↓
この事例は海外不動産投資の詐欺事例としては最悪のケースです。
実は海外不動産投資の詐欺事例では、今回の事例の様に日本人投資家を騙す現地日本人業者が非常に多いのが現状です。
そして、この事例は詰まるところ「お金の持ち逃げ」です。
相談者は不動産すら取得出来ずに散々騙されてお金をむしり取られただけです。
恐らく不動産仲介業者も代理人も売主も関係者でしょう。
この相談者に仲介業者との出会いを聞いたところ、都内で催された「海外不動産投資セミナー」の講師だった様です。
詐欺師はセミナーでは海外不動産経験者という設定でもっともらしい話をして聴講者の信用を得た後にお金を騙し取ります。
プロの詐欺師というのは「全く詐欺に見えない」からプロの詐欺師なのです。
情報の出処、セミナー主催者の素性、主催会社の会社が実在するのか、主催会社の信用を入念に調べましょう。
そして事前に必ず現地調査もしましょう。
また、今回は客観的に判断してくれる第三者の専門家がいれば防げていたかもしれません。
詐欺ではないのか？ 不動産価格は適正か？ 中間マージンは多すぎやしないか？ 投資に値する物件なのか？…等々
海外不動産投資ではチェック項目が幾つもあります。
それら全てをクリアできていないと出資をしてはいけません。
セミナー主催者の多くは具体的な数字を質問すると上手くはぐらかします。
少しでも怪しいと思ったときは懇意にしている専門家に相談してみましょう。
第三者の専門家を選定する際には投資助言業のライセンス取得は勿論のこと、金融庁から認可を受けているかは必須事項です。
ネット集客している様な海外不動産投資セミナーに安易な気持ちで参加してはいけません。
セミナーではいかに海外不動産投資が魅力的に映るか計算されたストーリーになっています。
情報収集が目的でセミナーに参加しても、絶対に誰にも相談せずに出資をしてはいけません。
【要項】
海外の不動産投資市場では嘘かと思うような失敗事例や詐欺事例が頻発しています。
国内の様にいつでも足を運べるものではなく 情報量が少な海外不動産では地域の実態を把握することが特に重要です。
別記事でも書きましたが海外不動産投資では物件選びというよりも情報・人選びが明暗を分けます。
情報を持ってきた人（会社）の信用と実績、その他各関係者の信用と実績を入念に調べてから初めて検討しましょう。
情報の出処をしっかりと掴むことが大切です。
失敗しない海外不動産投資をするには情報の出処は必須項目です。
【海外投資の着手前には基本の理解が何よりも大切です】
海外投資の情報はちゃんと取扱いが出来れば経済を豊かにしてくれるものです。
しかし海外積立や海外投資は「何だか良さそう」という単純な理由だけで始めてはいけません。
というのもサイト管理者のわたくしも2009年9月に海外積立投資を契約して
1年も経たない2010年4月の段階で紹介業者が廃業し連絡がつかなくなったことで海外積立難民になった経験があります。
更に斡旋した業者は運用シュミレーションで「毎年年利12%」と言っていましたが
実際に過去3年の利回りを調べてみるとマイナス2%でかなり誇張していたことが分かりました。
そして資産運用においても考え方を間違って大きく損失を抱えたことがあります。
それらの原因というのも
・情報の出処が確かなのか？
・リスクやデメリットは何なのか？
・どういう仕組みになっているのか？
などをきちんと理解していなかったからです。
これらを理解せずに安易に海外投資に着手して「こんなはずじゃなかった」という人はわたくしを含めて少なくありません。
それは不動産も保険も共通していえること。
そして「リスク許容度を間違えたり」、「詐欺に引っかかったり」、「提案者が実はちゃんと理解していなくて契約者が困ったり」と問題を抱えた人を多く見てきました。
しかし根本の原因は海外の投資に関する良質な情報が少ないことが挙げられます。
要らぬ失敗をしないためにも必要なことは良質な情報を取ること、基本の理解です。
わたしが当時運用に関して頭を抱えていた時に知人から教えてもらったのが
「匠投資顧問株式会社」というところです。
ここは海外投資において金融庁に投資助言をする認可を正式に受けている数少ない金融機関です。
わたしはここに最後の駆け込み寺として行き着いたのですが真摯に対応してくれて窮地を救ってくれました。
以降は金融機関に勤務している身でありながら顧客としてお世話になっています。
因みにこの匠投資さんが投資家向けに限定配信しており
今では金融や海外投資の業界で多くの人が登録して有名になっているメルマガがあります。
基本を理解するのに分かりやすく書いてあるメルマガなんですが
実際に匠投資さんに問合せをして貼り付けの許可を頂いたので以下にリンクを貼っておきます。
海外投資や資産運用を検討している方は曖昧な状態で着手される前にまず参考にしてみて下さい。
メルマガはわたしが執筆したものではなく
第三者機関のものですが無料で良質な情報なのでこれから検討をされる方はまずここから情報を収集されることをおすすめします。
登録者数に上限があるようなので情報を参考にするのであればお早めに