【国内の不動産投資神話は崩壊しつつある!?】
日本人は不動産投資が大好きです。
ポートフォリオも不動産に偏って組んでいる方も少なくありません。
一時は「サラリーマン大家」という言葉が流行り、関連書籍も多く出回っています。
しかし不動産業界では「2025年問題」という黒い影がまことしやかに囁かれており、国内の不動産投資も徐々に不利になってきました。
2025年問題とは2025年以降は日本の世帯数が減少していく、というものです。
空き家問題も社会現象になっていますが、一軒家でも簡単に家を潰すことは出来ません。
家でもマンションでも供給過多になり、伴って不動産価格は下落する問題に直面しています。
【国内不動産投資のリスク（コスト）】
不動産投資を甘く見ている方が多いかもしれません。
不動産投資を始める前に非常に多くのコストを支払わなければいけないことを念頭に置いておく必要があります。
多くのコストを負担してでも、余りある値上がりによるキャピタルゲインがあれば投資として失敗はしにくいのですが
2025年問題や今の日本の経済力に期待することはなかなか難しいかもしれません。
というのも国内における不動産投資は損失を被る確率が徐々に高くなっています。
ここでは国内不動産投資にまつわるコストについて触れておきます。
①キャピタルロス
不動産を購入した時点で不動産価格は下落することは認識しておきましょう。
不動産の耐用年数は30年として元の金額よりも約35%は下落します。
1年に換算すると1%強は下落している計算です。
3000万円の不動産であれば毎年30万円ずつ目減りしているということを覚悟しましょう。
②修繕費用
投資用物件でもマイホームでも物件の価値が下落することに抗うために修繕を行うことが必要です。
不動産の耐用年数は30年ほどと言われていますが、実質的には10年で考えておきましょう。
常に不動産価格に対する10%の修繕費用を見込んでおくことが大切なポイントです。
3000万円の不動産であれば10年間で300万円の積立が必要です。
つまり1年間で30万円が必要になります。
③金利
投資用物件を購入する際にはレバレッジということで融資を受けることが多いかと思います。
30年のローンを組んで3%程度の金利が平均的な数値でしょう。
5000万円のうち半分の2500万円をローンで賄おうとすると、実は金利分だけで1300万円もかかります。
つまり最終的に返済する金額は3800万円になります。
1年間で43万円も必要です。
④維持管理費
火災保険や区費、町内会費などで経費がかかります。
1年あたりで10～20万円が必要です。
⑤税金
固定資産税や都市計画税です。
地価によりますが仮に土地の値段が2500万円で、それに建物がついている場合だと1年間で約15万円ほど必要です。
2025年に近づくにつれて不動産オーナーの負担は徐々に増えていきます。
投資として考えた場合には国内だけでは限界があるのは事実であり多くの投資家が海外に目を向けています。
【海外不動産投資とは?】
東日本大震災と原発事故により富裕層の一部は海外不動産の購入を進めています。
海外の成長している国であれば不動産価格の上昇が期待できます。
そして海外不動産投資で主な手法は2つあります。
順番に説明をしていきます。
〈海外不動産投資手法①：ランドバンキング〉
海外不動産投資では中期的な投資として2000年代はキャピタルゲインを狙うランドバンキングが注目されていました。
しかしリーマンショック以降はじわじわと下火傾向にあります。
ランドバンキングとは何かと言うと不動産投資を代行してくれる業者と考えてよいでしょう。
開発予定のある未開発地域の区分所有権を購入しデベロッパーへ転売した売却益で利益を出します。
最低購入金額は1ユニットあたり10000米ドル（10000万カナダドル）程度です。
国内の不動産投資の様に様々なコストや税金の負担に頭を悩ませることもありません。
ランドバンキングでは東南アジアや米国、カナダが人気がある様です。
その中でも米国やカナダは人口がどんどん増えてる先進国でも珍しい国です。
人口が増えている国は経済成長する伸び代があります。
その為にランドバンキングでは特に米国、カナダに注目している海外不動産投資家は多い様子です。
加えて米国とカナダは広大な土地があるので、まだまだ市場としては捨てたものではないと考えている投資家は多い様です。
〈海外不動産投資：ランドバンキングの大まかな流れ〉
ランドバンキングの手法として大まかな流れを紹介します。
ランドバンキング会社は投資家から集めた資金で用地買収を行い一定期間保有します。
その間、用地の扱い方に対して計画をします。
例えばここに住宅を建てる、この場所は学校にする、道路はこの方向で…など街づくりの構想を練ります。
その後、州政府からの開発許可を確保し順次土地の開発を行い順を追ってデベロッパーに用地を売却していきます。
売却して得られたキャピタルゲインを区分所有した投資家に口数ごとに分配していくという手法です。
国内のアパート経営に慣れている人はにわかに信じにくいかもしれませんが、詐欺ではなく実際に行われています。
ランドバンキングでの成功は会社を選定する目が非常に大切です。
成功している投資家は過去30年ほどの運用実績として年率で換算すると5.2～50.4%を叩き出している方もいます。
一方、原野商法で詐欺にあった方や開発されていない土地にお金を支払ってしまい失敗をした方も少なくありません。
情報の出処や情報提供者の信用を深く観察してから着手しましょう。
〈海外不動産投資手法その②：プレビルド〉
海外不動産投資用語としてプレビルドという言葉があります。
プレビルドとは物件が出来上がる前から販売される不動産投資です。
価格の安い段階から購入し、完成したら管理会社と提携して借りる人を集いインカムゲインを狙う不動産投資です。
毎月キャッシュフローが生まれるので良い物件と良い業者と管理会社と提携出来れば、資金も安く利回りの大きい投資をすることが出来ます。
カンボジア・ハワイ・モンゴル・フィリピン・タイ・インドネシアなど狙い目の国がまだまだ多く存在します。
海外不動産投資でずば抜けて成功されている方は、プレビルド手法が多い傾向があります。
プレビルドでは国内の家賃収入による不動産投資とスキームは同じです。
自分で現地に出向いて生きた情報を手にするには、自らの目で見て耳で聞いて周るのは絶対条件です。
国内と違いプレビルドで建物が完成していないので、尚更下見は重要です。
〈プレビルドで海外不動産投資をするときの注意点とは!?〉
海外不動産投資の注意点として、国内では当たり前と思っている周辺環境や生活インフラ、建設クオリティなど物件にまつわる視点は忘れがちなのでしっかりと情報収集しましょう。
施工が雑だったりすると老朽化が早まり補修費用が必要になります。
そうしたコストがかさむと利回りや価値を大きく下落させることになります。
説明会やセミナーでは分からないものが実際の現場では存在します。
現地デベロッパーなど関係者にまつわる視点も欠かせません。
販売価格が適正なのか基準値を知っておくことが大切です。
日本との物価の違いから基準値が狂ってしまうことがありますので注意が必要です。
また客付けを行う管理会社の手腕も問われます。
施工完了しても入居者がいなければ不動産投資の意味がありません。
これらは見る人が見れば一発で分かる基本的な部分ですが初心者だと判断基準が分からずによく見えてしまうことも少なくありません。
海外不動産投資を考える場合には幾つかのポイントをしっかりと押さえておくことが大事です。
【要項】
海外不動産投資は得られる利益から積極的に行うに値する投資ですが注意点があります。
ランドバンキングでもプレビルドでも共通して言えることとして 実際に物件を所有している先人や経験者に生の意見や感想を聞くこともリスクを回避する為の有効な情報収集の手段です。
「いいかもしれない」と短絡的かつ楽観的な考えで手を出してはいけません。
業者やデベロッパーの信用、手腕、実績が大切なので情報の出処や信頼性は十分すぎるほど確認しましょう。
（別記事では海外不動産投資での失敗や詐欺事例など実際にあった事例を幾つか紹介しますので参考にして下さい）
海外不動産投資で最短距離で結果を出しに行くのであれば客観的に分析・判断してくれる専門家の力と知恵を借りる方が賢明です。
自分で勉強してから出資ということも大切ですが、素人が少し勉強して上手くいくほど甘いものでもありません。
海外不動産投資の市場参加者にはそれを生業としているプロ集団もいるわけです。
個人のみで一歩を踏み出すには相当の覚悟と勇気がなければ太刀打ち出来ません。
信頼出来る第三者であるプロを見つけた方が時間とコストとエネルギーを節約することも出来ます。
業者やデベロッパーや仲介者は信頼して相談できる専門家を選ぶことが海外不動産投資では何よりも大切です。
もはや、不動産ではなく人選びや情報選びが第一といっても過言ではありません。
巷でネット集客している海外不動産の勉強会やセミナーは行かない方が良いでしょう。
「日本語で話せて安心できる」などと言って間に介入している日本人が大きな中間マージンを取る場合が少なくありません。
海外不動産投資では関係者が多くなりがちです。
「なぜ介入している人にメリットがあるのか？」
「この人が介入する理由は？」 など自問しながら海外不動産投資に臨みましょう。
関係ない人にマージンを渡せば、その分だけ利回りが悪くなります。
情報筋や業者が信頼できて初めて第一歩を踏み出したことになります。
その上でチェック項目を全て合格点を上回っている物件であれば海外不動産投資においては非常に有利に働きます。
大事なことなので再度お伝えしますが海外不動産投資はもはや、不動産ではなく人選びや情報選びが一番大切なポイントです。
【海外投資の着手前には基本の理解が何よりも大切です】
海外投資の情報はちゃんと取扱いが出来れば経済を豊かにしてくれるものです。
しかし海外積立や海外投資は「何だか良さそう」という単純な理由だけで始めてはいけません。
というのもサイト管理者のわたくしも2009年9月に海外積立投資を契約して
1年も経たない2010年4月の段階で紹介業者が廃業し連絡がつかなくなったことで海外積立難民になった経験があります。
更に斡旋した業者は運用シュミレーションで「毎年年利12%」と言っていましたが
実際に過去3年の利回りを調べてみるとマイナス2%でかなり誇張していたことが分かりました。
そして資産運用においても考え方を間違って大きく損失を抱えたことがあります。
それらの原因というのも
・情報の出処が確かなのか？
・リスクやデメリットは何なのか？
・どういう仕組みになっているのか？
などをきちんと理解していなかったからです。
これらを理解せずに安易に海外投資に着手して「こんなはずじゃなかった」という人はわたくしを含めて少なくありません。
それは不動産も保険も共通していえること。
そして「リスク許容度を間違えたり」、「詐欺に引っかかったり」、「提案者が実はちゃんと理解していなくて契約者が困ったり」と問題を抱えた人を多く見てきました。
しかし根本の原因は海外の投資に関する良質な情報が少ないことが挙げられます。 要らぬ失敗をしないためにも必要なことは良質な情報を取ること、基本の理解です。
わたしが当時運用に関して頭を抱えていた時に知人から教えてもらったのが
「匠投資顧問株式会社」というところです。
ここは海外投資において金融庁に投資助言をする認可を正式に受けている数少ない金融機関です。
わたしはここに最後の駆け込み寺として行き着いたのですが真摯に対応してくれて窮地を救ってくれました。
以降は金融機関に勤務している身でありながら顧客としてお世話になっています。
因みにこの匠投資さんが投資家向けに限定配信しており
今では金融や海外投資の業界で多くの人が登録して有名になっているメルマガがあります。
基本を理解するのに分かりやすく書いてあるメルマガなんですが
実際に匠投資さんに問合せをして貼り付けの許可を頂いたので以下にリンクを貼っておきます。
海外投資や資産運用を検討している方は曖昧な状態で着手される前にまず参考にしてみて下さい。
メルマガはわたしが執筆したものではなく
第三者機関のものですが無料で良質な情報なのでこれから検討をされる方はまずここから情報を収集されることをおすすめします。
登録者数に上限があるようなので情報を参考にするのであればお早めに